賃貸の入居者が死亡したら連帯保証人はどうなるの？親族に頼めない場合の対処法も解説します！

賃貸住宅を借りる場合、基本的に賃貸借契約では連帯保証人をたてる必要があります。

高齢者が賃貸住宅を借りる場合も、当然連帯保証人になってくれる人を探して契約しなければいけません。その高齢者が親族や親戚、親しい友人なら、連帯保証人を快く引き受ける人もいるはずです。

しかし、高齢者が賃借人となった場合、賃貸住宅で亡くなってしまう可能性もあります。その場合に連帯保証人はどのような責任を負い、どんな対応をするべきか不安になるかもしれません。

賃貸住宅を借りたい人から連帯保証人になるよう依頼された場合、そのリスクを十分に把握してから、頼まれた人は承諾したいものです。

そこで今回は、賃貸借契約における連帯保証人の役割と責任、高齢者本人が連帯保証人を親族等へ頼みたくない場合の対処法について解説します。

賃貸物件に関する連帯保証人は、賃借人が家賃・修繕費等を支払わなかったとき、代わりに支払い義務を負う役割があります。

不動産を借りたいとき、賃借人の資力・信用だけで賃貸借契約を締結するのは難しい場合が多いです。ほとんどの場合、契約時に連帯保証人をたてる必要があります。

連帯保証人となった人は賃借人と同等の責任を負わなければいけません。賃貸借契約の場合、連帯保証人は主に次の役割・責任を負います。

• 賃借人が滞納した家賃の支払い
• 賃貸物件の原状回復・損害賠償の責任も負う

こちらでは、それぞれの内容について説明します。

賃借人が賃料を滞納した場合、連帯保証人が代わって支払う必要があります。大家さん（賃貸人）が賃借人にではなく、最初から連帯保証人に支払いを請求した場合、それに応じなければいけません。

通常の保証人ならば、まず賃借人へ請求してほしいと主張したり（催告の抗弁権）、賃借人に資力がある事実を証明したうえで、先に賃借人の財産の差押えをするよう要求できたり（検索の抗弁権）します。

しかし、連帯保証人には催告の抗弁権や検索の抗弁権がないので、大家さん（賃貸人）の請求に応じる責任があります。

賃借人が賃貸物件の設備等を壊した場合の原状回復費用、契約解除後に居室をなかなか明け渡さなかった時の損害賠償費用等も、連帯保証人が支払い義務を負います。

それに加えて賃借人が賃貸物件でトラブルを起こし、何らかの被害が発生したら、連帯保証人に大きな負担が及ぶ可能性もあります。

連帯保証人は民法に明記されている制度ですが、どのような人物が就任できるかは法定されていません。賃貸借契約の連帯保証人は、基本的に賃借人の家族や親戚等に頼むケースがほとんどです。

連帯保証人に特別な資格は必要とされませんが、家賃の支払義務や賠償責任等を負うため、仕事を持っていて安定した収入のある人が適任といえます。

賃借人が高齢者の場合は、賃貸中に亡くなってしまう可能性もあります。

連帯保証人は賃借人の死亡により、賃貸物件に関する義務から解放されるわけではなく、引き続きいろいろな責任を負います。

賃借人の死亡で賃貸借契約は自動的に解約されず、相続人が新たな賃借人として契約を引き継ぎます。

例えば死亡した賃借人Aに債務（例：家賃支払い等の義務）があった場合、新賃借人となったAの子供Bは、Aが負っていた債務を支払う義務も負います。

そして賃借人Aの連帯保証人だったCは、新しく賃借人となったBと共に、連帯して賃貸借契約に関する義務を負わなければいけません。

基本的に賃借人が死亡しても、相続人が賃貸借契約を引き継ぎます。しかし、相続の際には次のようなケースも想定されます。

• 相続人がいない場合
• 相続人が相続を放棄した場合
• 連帯保証人が相続人と同一の場合

こちらでは、それぞれのケースで連帯保証人が果たす役割と責任について説明しましょう。

たとえ死亡した賃借人に相続人がいなくても、連帯保証人は死亡した賃借人が行うはずだった家賃の支払い義務、原状回復義務等を負わなければいけません。

連帯保証人の役割・責任から解放されるためには、賃借人の残した債務の履行が求められます。

死亡した賃借人の相続人が「相続放棄」をするケースも考えられます。相続放棄とは相続人が被相続人（死亡した賃借人）の残した債務を負担したくないとき、全ての相続財産と債務を放棄する方法です。

相続放棄をしたい人（申述人）は、家庭裁判所に申述して手続きを進めます。家庭裁判所から放棄が認められれば、申述人は最初から相続人でなかったことになります。

そのため、大家さんは相続放棄をした人に、賃料の支払い等を請求できません。ただし、この場合も連帯保証人の役割・責任は変わらないので、連帯保証人のみが死亡した賃借人の債務を負います。

死亡した賃借人の連帯保証人が同居の家族（例：配偶者・子供等）だった場合、債務はやはり連帯保証人が負います。

このようなケースでは連帯保証人であると同時に、相続人でもあるので相続放棄が可能です。ただし、相続放棄をしても残された債務は次のように扱われます。

• 相続人としての地位：連帯保証債務を除き、債務が放棄できる
• 連帯保証人の地位：相続放棄では放棄できず、連帯保証人としての支払い義務は残る

そのため、死亡した賃借人の残した家賃の支払い義務・原状回復義務等は消滅しません。

賃借人が死亡した場合、連帯保証人は次のような支払い義務が発生します。

• 滞納賃料・管理費の支払い
• 原状回復費用の支払い
• 損害賠償

それぞれの支払い義務について解説しましょう。

死亡した賃借人が家賃を滞納していた場合、その滞納分を速やかに支払わなくてはなりません。滞納額が大きい場合は一括で支払えない可能性もあります。

その場合は大家さんとよく話し合い、分納で支払えるかどうかを確認しておきましょう。

毎月の家賃の他に、賃貸物件の管理費等も連帯保証人に支払い義務が生じます。こちらは、家賃と一括で支払うケースが多いです。

賃借人の死亡により賃貸住宅を退出する場合は、賃貸借契約の締結前と同じ状態に戻す原状回復義務が発生します。

ほとんどの賃貸借契約では、契約時に敷金という形でお金を預けているので、敷金の範囲内で原状回復費用が賄えるなら、改めて費用を支払う必要はありません。

ただし、契約時に賃借人が敷金を払っていなかったり、原状回復費用が敷金の金額よりも大きいという場合、その超過分を連帯保証人が支払います。

賃借人が賃貸物件に損害を与えたような場合、連帯保証人にも賠償責任が及びます。損害賠償が発生するケースは、賃借人が賃貸物件や賃貸物件の備品を壊したという場合の他、居室内で賃借人が死亡した場合も含まれます。

賃借人の遺体が長期間誰にも気付かれず放置されたままだと、腐敗により害虫の発生や体液等が流れ出て、居室が利用できなくなる場合もあるでしょう。

このようなケースでは、「逸失利益」についても連帯保証人は賠償責任を負う可能性があります。逸失利益とは本来得られたはずの利益を指します。

どのくらいの逸失利益を賠償すべきかはケースバイケースと言えますが、裁判所では賃借人が自殺した事案で、賃借人の居住していた一室について、3年分（ただし、後の2年分は賃料の半額）の空室期間の賃料を補填するよう命じています（株式会社浅草地所「判例紹介（平成19年8月10日東京地方裁判所判決）・・・賃借人が自殺した場合における相続人及び連帯保証人の責任」）。

賃貸物件を借りたくても、親族と疎遠となっていて連帯保証人を頼める人がいない、連帯保証人の責任が重すぎて親族の負担になってしまうか不安、という人は多いはずです。

そこで次の方法を検討してみましょう。

• 保証人が不要な賃貸を探す
• 家賃保証会社を利用する
• 身元保証サービスを利用する

それぞれの方法について解説します。

連帯保証人が不要な賃貸住宅もあり、代表的なものが「UR賃貸住宅」です。UR賃貸住宅とは、独立行政法人都市再生機構が管理・運営している賃貸物件です。

また、礼金・仲介手数料・更新料が不要なので賃借人の負担も軽減できます。ただし、申込者はUR側の定めた収入基準等を満たす必要があります。

自分がUR賃貸住宅を利用できる条件を満たしているか、まずURの窓口で確認してみましょう。

連帯保証人を必要とする賃貸住宅であっても、「家賃保証会社」を利用するならば問題なく賃貸借契約を締結できます。

家賃保証会社とは、賃借人が家賃を滞納した場合、賃借人に代わり家賃の立て替え払いをする会社です。賃貸物件を借りたい人が保証会社を利用する際は「賃貸保証契約」を締結し、家賃に応じた保証料を支払わなければいけません。

なお、家賃保証会社では通常の家賃保証の他、原状回復費用・その他の債務もオプションで付帯できる場合があります。ただし、その分費用は上乗せされてしまいます。

また、自分が家賃を滞納してしまい家賃保証会社が代わって支払ったお金は、基本的に一時的な立て替えとなります。その後、家賃保証会社から立て替えた分のお金を全額請求されるので注意しましょう。

賃貸物件を借りたい人が高齢者でおひとりさまの場合は、「身元保証サービス」を利用するのも良い方法です。

身元保証サービスは高齢者の生活支援から、様々な契約・手続きのサポート、死後の事務手続きの代行を行ってくれます。

現在、身元保証サービスを扱う分野には、一般社団法人や公益財団法人、NPO法人、株式会社等、様々な組織・団体が参入しています。

賃貸住宅の連帯保証人の役割もサービス内容に入っている場合がほとんどです。また、病院や介護施設等で亡くなった場合、賃貸住宅に残された遺品の整理も身元保証サービス会社が対応してくれます。

連帯保証人になった以上、原則として辞めることはできません。

ただし、貸主である大家さん（債権者）と話し合い、同意を得れば連帯保証人を辞め、連帯保証契約を解除できます。この場合、事前に別の連帯保証人を用意した方が同意を得やすくなるでしょう。

なお、代わりの連帯保証人なら誰でも良いわけではなく、連帯保証人である自分と同等以上の資力・信用力のある人をたてないと、債権者側は納得してくれないかもしれません。

賃借人に頼まれて連帯保証人となったのなら、滞納家賃を支払わなければいけません。

しかし、次のようなケースでは支払いを拒否できる可能性があります。

• 同意していないのに、連帯保証人にさせられた
• だまされて連帯保証人にさせられた
• 連帯保証人に関する契約内容の重大な部分を勘違いしてしまった（錯誤）

これらのケースに該当すると、連帯保証人に関する契約の無効・取消を主張できる場合があります。

ただし、家賃等の支払いを請求してきた大家さん（債権者）に、自分一人だけで交渉したり、無効を主張したりするのは簡単なことではありません。

この場合、弁護士に連絡し状況を説明後、対策を講じた方が無難です。もしも、裁判で契約の無効を争う事態となっても、弁護士が証拠等を収集し、主張・立証を行ってくれます。

連帯保証人の責任は「〇年を経過するまで有効」という明確な期限は法定されていません。つまり、連帯保証人になった以上、契約が存続する限りその責任は継続します。

ただし、契約書に有効期限が明記されている場合、その確定期限を経過すれば、連帯保証人を辞められるはずです。

もしも途中で連帯保証人を辞めたい場合は、大家さん（債権者）の同意を得て、連帯保証契約を解除してもらいましょう。

連帯保証人は賃借人と同等の責任を負うので、連帯保証人を頼まれた場合には軽々しく引き受けない方がよいでしょう。

また、住居を借りたい人も、親族や友人・知人へ連帯保証人をお願いする前に、過剰な負担とならないか良く考慮することが大切です。

本記事でご紹介した、賃貸住宅の連帯保証人に関する内容をまとめると以下の通りです。

• 連帯保証人は基本的に誰でもなれるが、その責任は非常に重い
• 賃借人が死亡した場合、残った家賃の支払い義務・原状回復義務等を連帯保証人が引き受けなければならない
• 賃貸借契約の際、家賃保証会社や身元保証サービス等を利用すれば、連帯保証人をたてる必要はない

自分が高齢者でおひとりさまの場合は、賃貸住宅の連帯保証の他、生活支援や死後の事務手続きまでサポートされる身元保証サービスの利用が便利です。身元保証サービスを利用すれば、親族や友人等を連帯保証人にたてる必要もありません。

まずは身元保証会社に相談し、サービス内容や申込み条件をチェックしてみましょう。